A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, por decisão unânime, que em ações de rescisão de contratos de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve ser equivalente a 12 meses de aluguel, conforme estipulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e não o montante total do contrato.
O contrato built to suit, também conhecido como locação sob medida, refere-se à construção ou adaptação de um imóvel para atender às necessidades específicas de um futuro locatário, geralmente uma empresa que planeja ocupá-lo por um longo período.
Seguindo o parecer da ministra relatora Nancy Andrighi, o colegiado rejeitou o recurso especial de uma empresa que buscava restabelecer o valor da causa em R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor integral do contrato de rescisão. A decisão manteve o acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), que ajustou o valor da causa para R$ 6,84 milhões, equivalente a 12 vezes o aluguel mensal de R$ 570 mil.
A ministra relatora esclareceu que, embora o artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/1991 não mencione explicitamente as ações de rescisão de contratos built to suit, a aplicação dessa disposição decorre de uma interpretação sistemática da própria Lei do Inquilinato.
Conforme a ministra, o artigo 54-A, ao regulamentar essa modalidade contratual, determina a aplicação das condições livremente acordadas e das normas processuais previstas na Lei do Inquilinato. Dessa forma, no que diz respeito ao valor da causa, a legislação especial de locações deve prevalecer sobre a regra geral do Código de Processo Civil (CPC).
Detalhes do Caso: Ação Extinta Após Desistência
No início do processo, as autoras ingressaram com uma ação de rescisão de contrato de locação built to suit, atribuindo à causa o valor de R$ 570 mil, correspondente a um mês de aluguel. Após a recusa do pedido de tutela de urgência e a improcedência do agravo de instrumento, elas optaram por desistir da ação.
A empresa ré, que havia se manifestado espontaneamente no processo, solicitou a correção do valor da causa para R$ 68,4 milhões, com base no valor total do contrato, além da condenação das autoras ao pagamento de honorários de sucumbência.
A sentença inicial homologou a desistência e corrigiu o valor da causa para R$ 68,4 milhões, mas não estabeleceu honorários. Em fase de apelação, o TJPR reconheceu a necessidade da verba honorária e, de forma autônoma, ajustou o valor da causa para R$ 6,84 milhões, fundamentando-se na regra da Lei do Inquilinato.
No recurso especial, a empresa argumentou que o tribunal estadual não tinha prerrogativa para alterar o valor da causa sem uma contestação específica. Alegou ainda que, por se tratar de uma ação de rescisão contratual, deveria ser aplicada a norma geral do CPC, que define o valor da causa como o valor do ato ou contrato em discussão.
Correção Excepcional para Prevenir Distorções
A ministra Nancy Andrighi salientou que, via de regra, a correção do valor da causa de ofício deve ocorrer até a prolação da sentença. Contudo, a jurisprudência do STJ admite exceções a essa regra em casos de inexatidão material, erro de cálculo ou quando a manutenção do valor original puder resultar em enriquecimento ilícito devido a um erro evidente.
Para a relatora, o TJPR agiu corretamente ao adequar o valor da causa aos critérios da Lei do Inquilinato, sem que isso configurasse um julgamento extra petita. Ela enfatizou que manter o valor de R$ 68,4 milhões, incompatível com a legislação especial aplicável, poderia gerar um enriquecimento indevido na determinação dos honorários.